Ипотечное кредитование в условиях кризиса

Как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

Мнения экспертов

Алексей Шленов Генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж"

Финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования на определенное или неопределенное время. Ужесточение требований к заемщикам началось еще с конца октября 2007 года, думаю, что сегодня практически все банки скорректировали свои требования. Ставки выросли, в настоящее время разброс ставок по ипотечным кредитам, в зависимости от срока кредита, размера собственных средств, условий досрочного погашения, категории заемщика - от 10% до 20% (в рублях), от 9 % до 14% (в долларах). Пока финансовый сектор не успокоится, понимания того, что будет с ипотекой, нет. И делать прогнозы – нецелесообразно. Несмотря на происходящие изменения, маловероятно, что ипотечные кредиты перестанут быть привлекательными для банков и для заемщиков, ведь на сегодняшний день альтернативы ипотеке нет, и не предвидится. А раз так ипотечные кредиты будут востребованы.

Костина Екатерина Начальник Отдела Маркетинга Департамента Развития Бизнеса БАНКА ИТБ (ОАО)

1. В условиях кризиса большинство банков свернули или изменили свои ипотечные программы. Сколько банков действительно предлагает ипотеку на данный момент?

Да, Вы правы, на сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса (в лучшие времена некоторые банкиры выдавали кредиты вообще без него), третьи перестали одобрять заявки по новостройкам - денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты. Связано это в первую очередь с тем, что ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы. Т.е., фактически подобный банк приостановил работу на рынке ипотечного кредитования, но в открытых СМИ официальных заявлений по этому поводу не было. Ипотеку банки сокращают, поскольку в условиях кризиса не могут прогнозировать стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе, а средний срок выдачи ипотеки, по данным ЦБ РФ, 17,5 года. Специалисты нашего банка постоянно отслеживают изменения ситуации на рынке ипотечного кредитования. И можно с уверенностью сказать, что большинство действительно продолжающих работать на рынке ипотечного кредитования банков повысили ставки по кредитам и размеры первоначального взноса, а также несколько снизили суммы выдаваемых кредитов.

2. Большинство банков приостановили кредитование новостроек. Когда восстановится в полном объеме кредитование этого сегмента?

Действительно, сегодня большинство банков свернули программы ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости. Важно, что этот процесс затронул даже крупных игроков рынка с разветвленной филиальной сетью. Об отказе кредитования программ на первичном рынке уже объявили некоторые банки из первой пятерки и ряд банков с участием иностранного капитала. Банки, продолжающие кредитование программ на первичном рынке, проводят более тщательный анализ рисков застройщиков или приостанавливают аккредитацию новых строительных объектов. Для ответа на вопрос, когда, наконец, восстановится кредитование на покупку жилья в новостройках, необходимо пояснить, чем в первую очередь вызвана подобная ситуация. Одной из основополагающих причин можно назвать значительное сокращение объемов финансирования в строительный сектор. Многие девелоперы ориентировали свои проекты на кредитные средства или рассчитывали получить данное финансирование в процессе строительства объекта. Сейчас же, в связи со сложившейся ситуацией на финансовых рынках, велики риски дефолта застройщиков и потери залога. В этой связи, банки, осознавая повышенный уровень риска, сворачивают кредитные программы на покупку жилой недвижимости в новостройках. Объект до получения права собственности всегда являлся более рискованным залогом. В настоящий же момент для большинства банков, в условиях сложившейся ситуации, подобный уровень риска стал недопустимым. В связи с вышесказанным, вряд ли стоит ожидать в ближайшее время возвращения объемов кредитования на первичном рынке недвижимости к докризисному уровню. В первую очередь, мое мнение, после некоторой стабилизации на финансовых рынках, свое развитие получит кредитование на покупку жилья на вторичном рынке.

3. Как изменились ставки по кредитам на данный момент? Сколько составляют минимальная и максимальная ставки?

Специалистами нашего банка ведется постоянный мониторинг изменений условий на рынке ипотечного кредитования. Финансовый кризис вынуждает банки менять стратегию работы на розничном рынке. В сентябре большинство банков повысили ставки по ипотечным кредитам, а также увеличили размер первоначального взноса. Рост процентных ставок составил 0,65-3,5 п.п. в рублях и 0,2-2,5 п.п. в иностранной валюте. В октябре основные игроки рынка продолжили движение в сторону дальнейшего ужесточения условий ипотечных кредитных программ. На сегодняшний момент минимальная ставка по заявленным банками программам ипотечного кредитования в рублях составляет 12,6% годовых. Однако, как правило, кредит на таких условиях выдается при первоначальном взносе в 70% - 80% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости и на срок не более 5-7 лет. При кредитовании на больший срок (до 25-30 лет) и при снижении размера первоначального взноса до 10% - 20% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости, процентная ставка по кредиту существенно возрастает. Основная масса банков, продолжающих работать на ипотечном рынке, при данных условиях предлагает сегодня кредитование в рублях под 15,5% - 18% годовых. Максимальные же ставки при описанных выше условиях достигают уже уровня в 22% годовых. Однако ставку по ипотеке свыше 20% годовых имеет смысл воспринимать скорее, как заградительную меру, с целью снижения объемов кредитования без необходимости полного сворачивания программ.

4. Насколько снизился общий объем ипотечных сделок на рынке недвижимости Москвы?

В настоящий момент достаточно сложно оценить снижение объема ипотечного кредитования в Москве. В минувшую пятницу АИЖК опубликовало прогноз, согласно которому во втором полугодии количество выдаваемых ипотечных кредитов, вероятно, не превысит 92 тыс., что на 56% меньше, чем в первом полугодии. В 2007 году, по данным АИЖК, в России было выдано более 395 тыс. ипотечных кредитов, в этом году их число по прогнозам снизится предположительно почти на 23% и не превысит 305 тыс. Учитывая, что средний размер ипотечного кредита по России составляет порядка 1,8 млн. руб., объем выданных кредитов по итогам года не превысит 549 млрд. руб. Объем ипотеки снизится примерно на 1,3% по сравнению с 2007 годом (556,2 млрд. руб., по данным ЦБ). Следует пояснить, что с начала года средний размер ипотечного кредита вырос на 15%, что объясняет разницу между снижением числа кредитов и из объема. Спрос на ипотечные кредиты в летний период традиционно снижается. Однако уже в конце августа – начале сентября начинается постепенный рост объемов выдаваемых кредитов. В этом году подобного роста фактически не произошло. И во многом не из-за отсутствия спроса, а в связи с сокращением фондирования у многих крупных банков. Так или иначе, большинство игроков сократили объемы выдаваемых кредитов на ипотечном рынке. До мирового кризиса западные банки имели прямой доступ к зарубежному фондированию, за счет которого активно наращивали объем ипотечного кредитования, тем самым, забирая значительную долю рынка у российских игроков. Сейчас ситуация изменилась. Рынок ипотеки впервые за четыре года не растет, а сокращается. Столичный рынок жилья, по сути, замер на месте в ожидании дальнейших событий. Однако говорить о снижении спроса сегодня преждевременно: наши показатели по количеству звонков и обращений по-прежнему сохраняются на высоком уровне, это позволяет судить о том, что спрос на ипотечные кредиты остается высоким. Другой вопрос, что этот спрос в сложившейся ситуации реализуется не полностью, поскольку многие потенциальные заемщики занимают выжидающую позицию, поскольку сегодня СМИ активно подогревают ожидания скорого снижения цен на недвижимость.

Владимир Пономарев, Вице-президент Ассоциации Строителей России

На данный момент, по нашим оценкам, не более 15 банков («ВТБ», «ГПБ-Ипотека» и др) объявили и озвучили свои программы. В этих банках с ипотекой проблемы не существует. По-прежнему действует программа АИЖК. В 2007 году ипотечные кредиты выдавали около 300 банков. Что касается остальных банков - сегодня потеря у банков ликвидности резко ограничила объемы, возросли риски в связи со стагнацией жилищного рынка и угрозой снижения цен, во-вторых, подорожали привлеченные ресурсы. Именно в этой ситуации банки повышают ставки кредитования.

2. Как изменились ставки по кредитам на данный момент? Сколько составляют минимальная и максимальная ставки?

По ипотечным кредитам ставки составляют порядка 16%. По кредитованию строительства до 20-22, в отдельных случаях и выше.

3. Большинство банков приостановили кредитование новостроек. Когда восстановится в полном объеме кредитование этого сегмента?

Когда этот сегмент восстановится в полном объеме, не скажет никто. Фактор восстановления кредитования существенно зависит от ликвидности банковской системы. Сегодня банки испытывают острую нехватку средств. Однако, в банки начало поступать финансирование из различных источников. ЦБ вкладывает крупные объемы в поддержку банковской системы. Кроме того, сегодня упали объемы продаж – у застройщиков повысились риски нереализации жилья. Но есть и позитивный фактор – это политический фактор. Государство поддерживает девелоперов, осуществляя выкуп жилищных объектов эконом-класса. На ряд компаний это окажет существенное воздействие. Однако, ситуация по-прежнему очень нервозная и предсказать что-либо невозможно.

4. Насколько снизился общий объем ипотечных сделок на рынке недвижимости Москвы?

В среднем, по российским регионам, включая Москву, количество сделок уменьшилось в 5-10 раз. Основным показателем является не объем сделок в денежном выражении, а именно количество сделок.

5. Насколько сильное давление на кредитуемых оказывают коллекторские агентства?

По тем кредитам, которые выданы по ним, ставки не вырастают. Ставки повышаются по новым кредитам. Существуют определенные правила. Пока на рыке нет фактора снижения цен, требовать досрочного погашения кредита нет основания. Но из-за замедления темпов роста объемов реального сектора экономики и увольнений в компаниях может измениться платежеспособность. Количество ипотечных сделок уменьшится за счет того, что в предыдущий период банки выдавали кредиты не под существующие реальные доходы, а под подписи бухгалтера и директора, осуществлялись нарушения выдачи кредита с меньшим первичным взносом. Отсюда рост дефолтов у населения. В этом смысле и существует угроза со стороны коллекторских агентств. Коллекторские агентства только тогда включаются, когда есть решения суда. Они осуществляют давление на граждан-неплательщиков, когда обращено взыскание на квартиры и требуется выселение. На данный момент люди, конечно, стали понимать, что коллекторские агентства стали фактором воздействия на кредитуемых, и являются «возмездием», за нарушение условий кредитных договоров.

Михаил Бусыгин, Генеральный директор ООО Кредитория

Сейчас наша компания работает с 5-7 банками, реально принимающими заявки и выдающими кредиты. Несколько месяцев назад активных игроков на ипотечном рынке в московском регионе было более 100.

По нашим прогнозам, кредиты под залог прав на строящееся жилье могут заново появиться в докризисном объеме на рынке не ранее III квартала 2009 года. Застройщики сейчас чувствуют на себе «двойной удар»: во-первых, резкое падение спроса, и, во-вторых, резкое закрытие банками кредитных лимитов на застройщиков. Те из застройщиков, которые выживут, смогут, по нашим прогнозам, во второй половине следующего года заново получить доступ к банковскому финансированию для своих клиентов.

3. Как изменились ставки по кредитам на данный момент? Сколько составляют минимальная и максимальная ставки?

Процентные ставки в большинстве банков выросли в 1,5 – 2 раза. На сегодня потребителю реально рассчитывать на среднюю ставку около 20% по рублевым кредитам и 18% по долларовым. Ставки варьируются в зависимости от цели кредита, типа залога, способа подтверждения дохода, размера первого взноса и еще ряда факторов. Для наши клиентов мы стараемся находить банки со ставками ниже среднерыночных.

4. Насколько снизился общий объем ипотечных сделок на рынке недвижимости Москвы?

Подавляющее большинство банков приостановило выдачу кредитов и прием новых заявок. Из оставшихся - количество новых заявок в большинстве банков упало более чем на 50%, за исключением 2-3 банков, в которых наоборот образовались «очереди» на месяц на подачу заявки. В конце сентября мы сформировали так называемый пул «антикризисных банков», т.е. тех. кто продолжает работу в относительно нормальном режиме и с ними продолжаем активную работу по нашим клиентам.

5. Насколько сильное давление на кредитуемых оказывают коллекторские агентства?

Пока особой активизации коллекторов на ипотечном рынке не чувствуется. Однако по мере развития кризисного сценария уровень дефолтов может существенно вырасти вместе с объемом работы у коллекторов.

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ООО «Городской Ипотечный Банк»

1.Большинство банков приостановили кредитование новостроек. Когда восстановится в полном объеме кредитование этого сегмента?

При приобретении новостройки всегда остается риск сдачи объекта в срок, риск отсутствия регистрации на собственность. А в текущей ситуации на рынке, когда банки сократили финансирование строительных проектов, эти риски могут возрасти. С другой стороны, сейчас ряд застройщиков предлагает квартиры в новостройках со скидкой, чтобы получить дополнительное финансирование. Т.е. у клиента есть возможность приобрести строящийся объект чуть дешевле. Однако риски остаются, и решать клиенту - покупать готовое жилье и сразу стать собственником либо вложиться в новостройку и ждать. Вряд ли восстановление прежних объемов кредитования загородной недвижимости, новостроек произойдет в ближайший год.

2.Как изменились ставки по кредитам на данный момент? Сколько составляют минимальная и максимальная ставки?

В нашем банке процентные ставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по тем сегментам программ, где у клиента минимальный взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых в зависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ.

Дата публикации: 21.10.2008

Продажа квартир в новостройке

в поселке Зеленый недалеко от Балашихи

Продает застройщик

Ипотечное кредитование в условиях кризиса