Законодательство: ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
Сегодня тот, кто решил описать, современную Москву, окажется перед сложной задачей. Облик
мегаполиса меняется настолько стремительно, что уследить за всеми
метаморфозами бывает непросто. И существенную роль здесь играют новые жилые
дома и комплексы. Об особенностях покупки квартиры в новостройке
рассказывают специалисты агентства недвижимости МИАН.
Современные удобные планировки квартир в новостройках, более низкие по сравнению с
жильем вторичного рынка цены, развитая инфраструктура, без создания или
наличия которой сегодня трудно представить возведение жилых домов и
комплексов, — все это привлекает потенциальных покупателей жилья.
Немаловажным фактором такой популярности является и то, что за новую
квартиру можно расплачиваться в рассрочку в течение двух месяцев, или
полугода, или года, или на протяжении срока, определяемого окончанием
строительства.
Подготовка документов при покупке квартиры на этапе строительства имеет ряд
особенностей, которые важно учесть для того, чтобы иметь как можно меньше
проблем в дальнейшем. Это проверка правоустанавливающих документов (от
договора аренды земли до последнего звена в цепочке переуступки
инвестиционных прав), договоров с физическими лицами, обеспечение
безопасности проведения сделки, консультации по вопросу возможного ремонта,
перепланировки, комплекс услуг по оформлению права собственности и т. д.
ВИДЫ ДОГОВОРОВ
Для приобретения квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках могут быть
использованы следующие виды договоров:
-
договор долевого участия в строительстве;
-
договор инвестирования (соинвестирования);
-
договор уступки права требования;
-
другие договоры.
Особенности заключения договоров о долевом участии в строительстве состоит в том, что
участники долевого строительства:
-
объединяют свои вклады;
-
обязуются совместно действовать для достижения общей цели (возведения дома);
-
по окончании строительства (введение дома в эксплуатацию) распределяют
прибыль от совместной деятельности в виде квартир пропорционально
внесенным вкладам;
-
если договором не установлено иное, обычно организация-инвестор действует при
ведении общих дел от имени всех участников;
-
стороны несут солидарную ответственность по общим обязательствам,
-
убытки распределяются пропорционально вкладам сторон или в ином порядке,
установленном в договоре (освобождение от участия в покрытии общих
расходов или убытков ничтожно).
Договор инвестирования (соинвестирования) строительства жилья заключается в
соответствии с Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и
Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений». По своей сути он очень близок к договору о долевом участии в
строительстве жилья, однако в отличие от последнего стороны, подписывающие
договор инвестирования, преследуют разные цели. Одна сторона инвестирует
денежные средства в строительство квартиры (как правило, для личных нужд),
другая - привлекает деньги, строит объект с целью получения прибыли.
Однако, несмотря на юридические различия, эти договоры, равно как и иные подобные
им, представляющие собой некие сборные варианты договоров строительного
подряда, простого товарищества (совместной деятельности) и инвестирования
(соинвестирования), выражают одну суть: лицо, привлеченное к финансированию
строительства и надлежащим образом выполнившее свои обязательства, получает
в собственность часть вновь созданного объекта недвижимости в виде квартиры
и доли в общей площади объекта.
При заключении договоров, направленных на приобретение квартиры (прав на
квартиру) в домах-новостройках, прежде всего, необходимо ознакомиться с
правоустанавливающими документами, подтверждающими право застройщика
(компании-инвестора) на строительство объекта и передачу приобретателю
конкретной квартиры по завершении строительства.
Договоры, связанные с приобретением квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках —
достаточно сложные документы, возлагающие на стороны большую
ответственность, поэтому при их заключении лучше всего проконсультироваться
с юристом. Основное внимание следует уделить положениям договора, касающимся
неизменности цены квартиры (суммы инвестиционного взноса), порядку внесения
денежных средств и подтверждению факта их внесения, а также порядку их
возврата в случае просрочки строительства, передачи квартиры или нарушения
застройщиком иных своих обязательств по договору. Также договор должен
включать описание квартиры, работ, которые производят в ней строители.
Вопрос об оформлении права собственности обычно регулируется другим
договором — об оказании соответствующих услуг.
Договор уступки права требования фиксирует отношения по переходу права
первоначального участника (дольщика, инвестора, соинвестора) к другому лицу
— новому приобретателю на основании сделки. При заключении подобных
договоров новый приобретатель не получает права собственности на квартиру, а
приобретает права на получение этой квартиры в собственность. Обычно
согласно договорам об уступке применительно к правам на недвижимость
передаются права по предварительным договорам купли-продажи, по договорам о
долевом участии в строительстве, инвестирования. При этом новый
приобретатель принимает на себя все права и обязанности первоначального
участника этих договоров, «занимая» его место.
Следует обратить внимание на следующий нюанс: если договор, предшествовавший уступке
права требования, был оформлен при участии нотариуса, то согласно закону
договор уступки права требования заключается в точно такой же форме, что и
предшествовавший ему.
При приобретении квартиры на ранних стадиях строительства дома, заключении
любого договора важно получить уверенность в том, что все документы
оформляются верно, и сделка будет проведена с максимальной безопасностью.
Именно поэтому большинство покупателей квартир предпочитают работать с
риелторами, досконально знающими первичный рынок недвижимости и способными
подобрать оптимальный вариант.
ИНВЕСТИРОВАНИЕ
Доля жилья, которое приобретается с целью последующей продажи, по оценкам экспертов
составляет существенную часть от общего числа предложений на рынке
недвижимости.
Сегодня покупка квартир по договорам инвестирования на начальной стадии
строительства с последующей переуступкой права собственности привлекает
многих. Приобретение жилья на этапе строительства позволяет получить прибыль
благодаря двум факторам. Во-первых, цена приобретенных по договору
инвестирования квадратных метров растет по мере готовности жилья. Разница в
стоимости жилья на начальном этапе строительства и после сдачи дома ГК может
составлять до 50 %. Во-вторых, в условиях активного роста рынка доходность
инвестирования новостроек растет за счет общего повышения цен на
недвижимость, то есть-может составлять 15-45 % в год.
С точки зрения инвестиций вложения в новостройки остаются, безусловно, выгодными.
При этом покупка жилья с целью аренды имеет не меньший потенциал для
инвесторов, чем приобретение недвижимости для перепродажи.
Неспециалисту довольно трудно выбрать подходящий объект для инвестирования средств, так
как выгодность вложений напрямую зависит от ликвидности проекта. Для того
чтобы спрогнозировать рост стоимости жилья, найти наиболее подходящий
конкретному инвестору объект, нужны консультации профессионалов рынка
недвижимости, которые владеют подобной информацией.
ИЗ «НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ» № 29 [75] 26 ИЮЛЯ - 1 АВГУСТА 2004
